El pago de la hipoteca exige ya el 52% de la renta de los malagueños

La subida del precio de la vivienda y el contexto de altos tipos de interés, que encarece la financiación, va reclamando cada vez más esfuerzo financiero a las familias a la hora de adquirir una casa. La compañía tasadora Tinsa ha publicado este viernes su último informe "IMIE Mercados Locales", correspondiente al segunda trimestre de 2024, donde se comprueba que la provincia de Málaga continúa instalada en el segundo puesto de España en cuanto al nivel ingresos familiares necesarios para costear el pago de una hipoteca con los actuales precios de mercado. El porcentaje, en concreto, se sitúa ya en el 52,1%, una tasa que supera en más de un punto a la del trimestre anterior (51%) y en más de cinco a la de hace un año (46,9%).

Por delante de Málaga sólo se sitúa, como es habitual en el estudio trimestral de Tinsa, la comunidad uniprovincial de Baleares, donde el teórico esfuerzo financiero para el pago del primer año de una hipoteca se coloca ya en el 59,9% de los ingresos. En tercer, cuarto y quinto puesto figuran las provincias de Madrid (44,9%), Barcelona (40,2%) y Santa Cruz de Tenerife (38,5%). Cádiz es sexta (38,2%).

La media española es del 34,5%, según el cálculo de Tinsa, que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. El estudio engloba tanto vivienda nueva como de segunda mano.

En el caso de Málaga capital, el esfuerzo medio que la hipoteca exige a los hogares es ya del 51,5% de renta, por lo que sigue aumentando (hace tres meses era del 50,6% y hace un año del 45,8%). En Barcelona capital y en Madrid capital es del 52,9%.

Tinsa señala que, frente a un generalizado panorama de "desaceleración" en el ritmo de precios, zonas como Madrid capital y puntos como Santa Cruz de Tenerife, Santander, Palma de Mallorca, Alicante y Málaga, "mantienen el dinamismo".

Según el indicador de esfuerzo teórico de compra de Tinsa, en 13 capitales se supera el nivel de esfuerzo del 35% considerado razonable para adquirir una vivienda y en cuatro de ellas la ratio supera el 50% (entre ellas Málaga). Tinsa suele estimar a partir del 45% el límite de "accesibilidad crítica". 

"Los precios residenciales han vuelto a registrar tasas de crecimiento moderadas en la mayoría de las zonas, con crecimientos más intensos en los municipios con mayor componente turístico, donde la demanda local de primera residencia compite por el espacio con la demanda vacacional. La tendencia general nacional continúa enmarcándose en un entorno de estabilización", explica la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristian Arias.

Además, señala que el lento avance de los visados de obra nueva "favorece la persistencia de tensionamientos de precios en las zonas de concentración de la demanda", principalmente polos de empleo y ciudades con alto componente turístico (como Málaga), donde el nivel de esfuerzo se sitúa "considerablemente por encima" de los niveles razonables. 

Análisis de distritos de Málaga

Todos los distritos de la capital estarían incluidos en criterios tensionados. Los que más exigen al comprador son el Centro (60,4%), Teatinos-Universidad (57%), Carretera de Cádiz (49,1%) y Palma-Palmilla (48,1%), al incluir la zona de Martiricos con sus nuevas promociones. Le siguen Puerto de la Torre (46,6%), Cruz de Humilladero (42,4%), Bailén-Miraflores (41,2%), Churriana (42,7%), Campanillas (43,3%) y Ciudad Jardín (40,8%). Málaga Este presenta un 38,3%.

Los mayores aumentos interanuales de precio respecto a hace un año se localizan en los distritos Este (16,6%), Palma-Palmilla (16,4%), Bailén Miraflores (11,2%) y Puerto de la Torre (10,1%). Por debajo del doble dígito de incremento están Churriana (9,8%), Cruz de Humilladero (9,5%), Campanillas (9,4%), Puerto de la Torre (8,8%), Teatinos-Universidad (8,7%) y Ciudad Jardín (7,8%). Carretera de Cádiz, tras los grandes aumentos de años periodos anteriores, se queda ahora en el 6,5%.

Los valores más altos de la capital se dan en Málaga Este, con de 3.309 euros el metro cuadrado, el Centro (2.874), Teatinos (2.621) y Carretera de Cádiz (2.296).

Según Tinsa, siete distritos de Málaga capital muestran una tendencia en el último trimestre a la aceleración y cuatro se moderan ligeramente. El grueso de las variaciones trimestrales se sitúa entre el 1,4% de Ciudad Jardín y Campanillas y el 3,1% de Centro.

Hipoteca media y precios

El informe refleja que la hipoteca media concedida en la provincia de Málaga se sitúa, en la media del segundo trimestre de 2024, en 184.794 euros, frente a los 140.475 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 934 euros al mes (en España es de 711 euros). A nivel provincial, la cuota alcanza los 1.338 euros en Baleares, y 948 en Madrid, con Málaga en el tercer puesto, por delante de los 875 de Barcelona.

La provincia de Málaga fue, además, la tercera con mayor incremento del precio de la vivienda del país, con un 9,5% de subida interanual, sólo superada por el 10,8% de Soria y el 10,7% de Tenerife, y seguida de Alicante (9,3%) y Baleares (8,3%).

El valor actual del metro cuadrado en Málaga es de 2.215 euros, con casi un 65% de aumento desde los mínimos registrados de 2015, cuando se estaba saliendo de la anterior crisis económica. Sin embargo, según Tinsa, el precio aún no ha tocado los máximos que hubo en 2007 y 2008, estando todavía un 13,3% por debajo de esos niveles. 

En el caso de Málaga capital, la subida en el último año es del 11,2%, con un valor medio de 2.391 euros el metro. El valor ha aumentado un 76,7% desde los mínimos de 2015 y está sólo un 1,4% por debajo de los récords que hubo hace 15 años.

"Aunque el nivel de los tipos de interés continúa siendo alto y se espera que se mantenga en tasas elevadas durante el año, su moderación gradual comienza a favorecer el acceso al crédito hipotecario. Por un lado, la demanda de crédito se incrementa al resultar más asequible y, por otro, la concesión de crédito se amplía al percibirse menor riesgo de impago", comenta Arias.