Málaga necesita doblar su producción de viviendas nuevas para responder a la actual demanda y frenar la escalada de precios

El tirón de Málaga capital como plaza de primer orden en atracción de nuevos residentes, trabajadores y empresas sigue dejando cortos los actuales ritmos de desarrollo inmobiliario, lo que provoca como consecuencia, en el plano meramente residencial, una escalada continua de los precios de las casas. La consultora Savills ha advertido este jueves en una nueva edición de su informe "Visión Málaga" que la capital debería al menos doblar su producción de vivienda para dar una respuesta adecuada a la tremenda demanda de compradores. Según sus datos, en Málaga capital y su entorno se comercializan unas 1.300 viviendas nuevas al año, pero habría potencial para sacar al mercado unas 3.000. En la capital hay más de 18.600 viviendas proyectadas hasta más allá de 2030, aunque otra cosa es que vayan a ejecutarse todas en ese plazo de tiempo, ya que luego existen múltiples factores de actividad (promoción, financiación, etc) que condicionan el desarrollo de los proyectos. Para Savills, ese ritmo de producción no sería en todo caso excesivo, ya que en la época del boom inmobiliario, en 2007, llegaban al mercado unas 5.000 viviendas anuales.

El director de Savills Andalucía, José Félix Pérez-Peña, ha afirmado que el incremento de oferta es el modo más factible de reducir el incremento de unos precios que, en el último año, han crecido en Málaga capital un 18% en el caso de la vivienda plurifamiliar nueva, con un valor medio de 3.969 euros el metro cuadrado. La escasez de oferta también afecta a la renta media de vivienda en alquiler, que se sitúa en 1.140 euros al mes, un 16% más que el año anterior. La oferta de alquiler en la ciudad ha experimentado un retroceso "significativo" debido a la reasignación de estas viviendas para el segmento de la venta o como alquileres de corta estancia (sobre todo, viviendas vacacionales). 

Para Savills, es "imprescindible" que se produzca un impulso del parque de "vivienda social y asequible" en Málaga, tanto en compra como en alquiler, y una apuesta por "incorporar el área metropolitana" es vital para consolidar el desarrollo de Málaga.

Los distritos con el precio del metro cuadrado más alto en vivienda plurifamiliar nueva son Málaga Este (5.574 euros), Carretera de Cádiz (5.148) y Centro (3.606). Por contra, los más asequibles son Churriana (2.371), Alhaurín de la Torre (2.972) y Rincón de la Victoria (3.028). El 70% de la vivienda que sale al mercado se vende de forma inmediata, lo que supone un porcentaje bastante alto que deja poco stock en reserva, lo que acrecienta la escasez de oferta.

La alta demanda se refleja también en que el suelo que sale al mercado en Málaga se transacciona de media en sólo 12 meses, cuando lo habitual sería que fuera en 24 meses. "Eso habla del apetito inversor, que se enfrenta de nuevo a la falta de suelo gestionado en la ciudad y su entorno inmediato", afirma Savills.

En cuanto al mercado de alquiler con la fórmula de edificios de pisos Build-to Rent (BtR) la renta media ha alcanzado máximos históricos de 10,7 euros al mes. "La ciudad precisa ampliar su parque de vivienda en alquiler para equilibrar los niveles de oferta a la demanda creciente, así como diversificar las opciones con soluciones habitacionales más flexibles y adecuadas a los perfiles de demanda que podrían aliviar la presión sobre el alquiler", detalla Savills. En la actualidad, Málaga cuenta con 1.500 unidades previstas en desarrollos dirigidos a BtR y coliving, una cifra que la consultora considera "prometedora, pero todavía insuficiente" para aliviar la tensión actual de precios.

El responsable de Savills en Andalucía cree que la desaceleración de ventas (que no todavía de precios) provocada por la subida los tipos de interés va a calmar algo el mercado, lo que debería ser aprovechado por Málaga para impulsar las materias de planeamiento e infraestructuras, de cara a un constante crecimiento urbano . "Las empresas van a seguir llegando, también las universidades privdas. Esto no para. Málaga es la ciudad de moda, pero tiene el reto de consolidar su crecimiento. Ya somos el tercer mercado de inversión tras Madrid o Barcelona pero hay muchas cosas por hacer", ha señalado. 

Crecimiento residencial urbano

Savills recuerda que Málaga es una ciudad de tamaño pequeño-mediano que tiene ante sí un reto de crecimiento importante: pasar de ser una ciudad de desplazamientos de 15 minutos a convertirse en una gran urbe metropolitana sin dejar por ello de ser una ciudad "abierta" y con servicios de calidad en todos sus barrios.

"Eso es lo que nos permitirá consolidar el crecimiento exponencial que se ha producido, sobre todo, en los últimos cinco años. Hay un gran crecimiento de población y de empresas, y eso genera también muchos retos a corto y medio plazo", ha comentado. A su juicio, la ciudad debe "integrar la atracción y generación de talento como valor clave a futuro y proporcionar los espacios necesarios para mantener el nivel de calidad de vida que la ha convertido en una de las ciudades más atractivas para vivir y trabajar en el sur de Europa".

Para Pérez-Peña, una de las claves es que haya una apuesta tanto a nivel residencial como por parte de las empresas por zonas como Campanillas, Churriana y el futuro Distrito Zeta, dado que las zonas más céntricas de la ciudad están ya muy acolmatadas. Martiricos o la zona de Repsol también deben funcionar, a su juicio, como sectores que generen "una nueva centralidad".

Oficinas

Málaga incorporará unos 35.000 metros cuadrados de nuevas oficinas a partir de 2025, ampliando el stock y generando nuevas alternativas de calidad para las empresas. Hasta entonces, sin embargo, las compañías están buscando soluciones alternativas (el espacio flex o de coworking, por ejemplo). Las rentas en los edificios principales ha subido un 11% de media en las zonas más céntricas de la ciudad, con máximos de entre 20 y 25 euros al mes. La ciudad cuenta con poco más de 500.000 metros de stock y una tasa de disponibilidad de apenas el 5,6 % (31.500 metros). Para la consultora, ese stock debería estar en torno a los 700.000 o 800.000 metros.

"La mayor parte de la superficie disponible actualmente está en zonas de periferia o espacios de menor calidad que no satisfacen los requerimientos actuales de las empresas. Esta situación complica la búsqueda de espacio para muchas empresas que ya se encuentran en la ciudad y quieren cambiar o ampliar superficie y para las que quieren implantarse", ha afirmado Savills. En los últimos años han llegado a Málaga unos 2.500 trabajadores de empresas tecnológicas y, según la consultora, no han sido más porque no disponen de espacio suficiente para ello. El elevado interés inversor se reorienta así hacia el desarrollo y promoción de proyectos. 

Hoteles

Según Savills, la transformación de la ciudad está favoreciendo la "desestacionalización" del destino y permitiendo alcanzar cifras récord por habitación en datos operativos En 2022, hubo máximos en ADR (ingreso por habitación) con un precio medio de 116,60 euros y un crecimiento del 20% frente a 2021. El RevPAR medio anual (beneficio por habitación) ha crecido un 108 % desde 2012, a pesar del punto de inflexión de la pandemia.

El número de plazas hoteleras se ha incrementado más de un 20% frente a 2019. La ciudad tiene una previsión de 21 proyectos que entrarán en el mercado entre 2023 y 2027 sumando más de 1.900 plazas. Gran parte, el 27%, serán de las categorías "cinco estrellas" y "cinco estrellas gran lujo".

Para Savills, hay aún un "déficit" de marcas hoteleras de lujo en Málaga capital. "No tenemos todavía un Four Seasons o un Mandarin y hay demanda de este tipo de establecimientos", apunta Pérez Peña, que cree que enseñas como Loewe o Louis Vuitton estarían interesadas en desembarcar en la ciudad. Para eso es también necesaria una oferta comercial y de resturación de alto nivel que sirva de reclamo para este tipo de clientes.

Retail

Con el incremento de la actividad económica y turística en Málaga, continúa la tendencia alcista en los principales ejes comerciales. Las rentas prime vuelven a niveles de 2019 y la disponibilidad de locales vacíos se reduce al 2% en las calles principales. La zona prime recupera su renta máxima, entre los 250 y 300 euros y con la calle Larios consolidada como una de las más importantes de España. La Alameda Principal y el Soho se constituyen como zona de expansión comercial del Centro mientras que la calle Nueva resurge alcanzando el 100% de ocupación y marcando rentas máximas históricas de 112 euros al mes. En los ejes secundarios se han registrado ligeros incrementos, recuperando hasta un 12% en algunas de las zonas más afectadas por la pandemia.

"El gran reto es consolidar la llegada de operadores de lujo, así como restauradores de primer orden que mejoren la oferta comercial y gastronómica de la ciudad, atraídos por el impulso del sector hotelero. Veremos la llegada de los primeros operadores en los próximos meses. En el mercado de inversión la actividad ha sido notable, sobre todo por parte de los perfiles de inversión privada", ha detallado Savills. 

Centros y parques comerciales se renuevan en torno a la innovación en la experiencia de compra y la generación de espacios más sostenibles. La previsión es que se incorporen en torno a 91.600 metros cuadrados en distintos proyectos en los próximos cinco años.

Logístico

Elevar los estándares logísticos de Málaga y su área de influencia es "clave" para el buen funcionamiento de la ciudad y su desarrollo futuro. El stock logístico puro en Málaga es de poco más de 300.000 metros cuadrados, con una tasa de ocupación cercana al 100%. La ciudad tiene proyectados más de un millón de metros cuadrados nuevos en el medio-largo plazo gracias a la tramitación urbanística de sectores como Huertecilla Tarajal, La Loma I, San Julián o Rosado Este. Sin embargo, en la actualidad, la escasez de superficie disponible es el principal escollo que encuentran los principales operadores nacionales e internacionales.

"Málaga tiene que hacer los deberes a nivel logístico. La prolongada situación de desequilibrio entre oferta y demanda requiere impulsar los planeamientos urbanísticos sobre los que se está trabajando y la puesta en mercado de suelos finalistas lo antes posible", apunta. Las rentas se sitúan en cinco euros el metro al mes.

Sector educativo

"El posicionamiento de Málaga en atracción y retención de talento ha ido en aumento estos últimos años a través del impulso generado por la llegada de nuevas multinacionales y de nuevos profesionales nómadas. Para competir en las ligas de ciudades de talento, la generación de talento en la ciudad es clave. La llegada de dos nuevas universidades y la evolución de la oferta educativa actual hacen prever la necesidad de 1.000 camas más a pesar del incremento del 56% de plazas en los últimos tres años", ha afirmado la consultora.

Además, se prevé la llegada de nuevos formatos educativos que se sumarán a la universidad, como formación profesional, escuelas de post grado y longlife learning que requerirán espacio para desarrollar su actividad.

Healthcare y Senior living

La ciudad de Málaga cuenta con un sector healthcare bien desarrollado y diversificado, sin embargo, para cumplir con las ratios recomendadas por la OMS (cinco camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años), serían necesario sumar más camas a las actuales, de las cuales 500 ya se encuentran en desarrollo. "El incremento de seguros de salud privados está impulsando el desarrollo de nuevas infraestructuras relacionadas con la salud, que también dan servicio a un creciente turismo de salud, siendo necesaria la actuación pública para la adecuación a la población actúa y futura de la ciudad", han opinado.

El segmento senior living continúa su avance enfocándose en perfiles locales, nacionales e internacionales, para aportar soluciones habitacionales dirigidas a personas mayores que se encuentran en distintos grados de dependencia.