Málaga necesita 3.400 viviendas asequibles nuevas al año para destensar el mercado

La provincia de Málaga necesitará más de 68.500 nuevas viviendas a precio asequible o de carácter público para satisfacer la demanda de los próximos 20 años, a razón de unas 3.400 anuales, según las previsiones contenidas en el informe de ‘Acceso a la Vivienda: Objetivo Andalucía’ elaborado por la promotora Culmia, que calcula que haría falta una inversión pública de unos 2.480 millones de euros para conseguir estos objetivos. El estudio revela que Málaga acumula un tercio de las necesidades de vivienda en Andalucía a futuro.

Así, en el contexto actual, la comunidad precisaría de unas 160.000 viviendas, divididas entre viviendas asequibles y viviendas públicas, sumadas a otras 39.000 que requerirían ayudas de cara a fomentar la incorporación al mercado Build to Sell (BTS). Para satisfacer este volumen que alcanzaría las 200.000 en los próximos 20 años (unas 10.000 anuales) se necesitaría una inversión pública de 7.731 millones, lo que implicaría un gasto anual de 386,5 millones en un programa a 20 años, equivalente al 0,21% del PIB andaluz.

El estudio ha sido presentado este jueves por la noche en el VII Punto de Encuentro Inmobiliario organizado por la Federación Andaluza de Empresarios de Construcción (Fadeco), que se ha celebrado en el Castillo de Gibralfaro, en Málaga. "Se necesitan 75.000 viviendas asequibles y 85.000 públicas en Andalucía para destensar el mercado de alquiler", diagnostica este análisis.

En ese foro, Fadeco ha alertado de la situación del mercado de la vivienda, donde la escasez de oferta, unido a una fortísima demanda, sigue propiciando una escalada de precios inasumible para gran parte de la población. El presidente de Fadeco Promotores, Ignacio Peinado, ha reclamado a las administraciones un "plan de choque" que permita impulsar la construcción de viviendas en plazos más rápidos de los actuales.

Peinado ha expuesto que el "drama" del acceso a la vivienda "se ha agravado" por el actual déficit de unidades en el mercado y el gran esfuerzo de precios que se exige a las familias. Por ello, ha apelado a las administraciones a actuar con "medidas de impacto" para evitar paisajes de "tiendas de campaña" o "caravanas".

"El tiempo se ha agotado. Hay que actuar y en el sector estamos preparados", ha afirmado Peinado, que ha calificado el problema de la vivienda como una "emergencia" social. También ha cargado contra la Ley de Vivienda estatal, que ha calificado de "nefasta" y que, a su juicio, ha contribuido a subir aún más los precios por su carácter "hiperregulatorio".

Esfuerzo familiar máximo

El informe de Culmia analiza la tasa de esfuerzo de las familias en las principales capitales de provincia andaluzas, así como la evolución de los precios del mercado del alquiler y su demanda. En cuanto a la tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje de los ingresos familiares destinados al alquiler de una vivienda, Málaga capital se sitúa en un 66,8% "a raíz de la cada vez más latente falta de oferta e incremento de los precios en la zona". Esta cifra supera la media de Andalucía, del 49,3%, y está muy por encima de la media española, que registra una tasa de esfuerzo consolidada del 34,5%.

Málaga capital requeriría 9.677 viviendas asequibles en 20 años, según el informe, presentado en un foro de Fadeco 

De hecho, Culmia resalta que Málaga se encuentra entre las ciudades con el mayor porcentaje de población con rentas mínimas y aumento de precios. "Este dato subraya la creciente necesidad de abordar este reto a corto plazo mediante nuevas soluciones, como el alquiler asequible o la vivienda pública, que es aquella que supone un ticket de alquiler de alrededor de 500 euros al mes", añade.

El informe, que ha sido desglosado en el foro de Fadeco por el director de análisis y estrategia de Culmia, Celso Gómez, destaca así que la provincia de Málaga requeriría de un tercio de la inversión y de las viviendas necesarias «para dar solución al acceso de vivienda», con una montante anual estimado de 124,2 millones de euros. Le siguen Cádiz (74,6 millones); Sevilla (68,2); Almería (45,2); Granada (26,9); Córdoba (23,3); Jaén (11,5); y Huelva (12,7).

Capitales de provincia

"En lo que respecta a la vivienda asequible, la cifra de inversión en un horizonte temporal de 20 años se sitúa en 1.248 millones para desarrollar 43.600 viviendas asequibles en el conjunto de las capitales de provincia. Esto supone que necesitarán 2.180 viviendas asequibles anuales y una inversión de 62 millones cada ejercicio", detalla.

Málaga destaca, en esta ocasión, como la segunda capital de la comunidad tras Sevilla con mayor demanda de viviendas asequibles, ya que requerirá de 9.677 nuevas viviendas destinadas al alquiler asequible a lo largo de los próximos 20 años, lo que se traduce en una inversión de 202 millones. Desglosada esta inversión por año, ésta se traduciría en 10 millones de euros para llevar a cabo el desarrollo anualmente de 484 viviendas asequibles en la zona.

Segmentado por capitales de provincia, en un horizonte de 20 años también, Sevilla ocupa el primer puesto en necesidad de vivienda asequible, con 15.066 viviendas, seguida de Málaga (las citadas 9.677), Granada (5.885); Córdoba (4.373); Cádiz (3.526); Almería (2.396); Jaén (1.471); y Huelva (1.196). En términos de inversión, la capital de Sevilla ocuparía la primera posición con una inversión de 409 millones, seguida de Córdoba (208); Málaga (los mencionados 202 millones); Almería (114); Granada (94); Jaén (87), Huelva (71); y Cádiz (63).

El estudio de Culmia señala también que Málaga cuenta con un módulo general de vivienda protegida de 8,04 euros por metro cuadrado útil, lo que pone de relieve "la necesidad de desarrollar un plan viable económicamente para estos proyectos, que sea capaz de atraer inversión y que ofrezca a los inversores la posibilidad de generar rentabilidades por encima del 8%".

Por ello, Culmia propone para los módulos actuales de tipo general un presupuesto que incentive la inversión mediante un plan de ayudas a la construcción y financiación para el segmento de viviendas en colaboración público-privada de 22.500 euros.

"Esto es de especial relevancia ya que, con módulos valorados en ocho euros por metro cuadrado útil, la falta de ayudas económicas complementarias generaría rentabilidades a largo plazo del 5%, un valor que se encuentra por debajo del estándar del mercado. Sin embargo, elementos como la optimización de condiciones del producto, el apoyo de la Administración y de los bancos para obtener una financiación óptima, y un sistema fiscal que fomente un parque de vivienda asequible a escala nacional y territorial, permitirá llegar a rentabilidades a partir de 8% que, a su vez, resultarán atractivas para todo el tejido institucional en busca de proyectos de impacto sostenible y social", asegura.

El informe señala también que, aunque el objetivo de presupuesto público dedicado al desarrollo de viviendas debería situarse en torno al 0,45% del PIB, en línea con la Unión Europea, este porcentaje en Andalucía se sitúa por debajo, en torno al 0,2%. "Esto se debe, principalmente, a las limitaciones en la capacidad productiva y la disponibilidad de suelo", ha destacado el responsable de Culmia.

"Aunque la inversión en la comunidad destinada a la vivienda es de unos 400 millones de euros, los recursos están destinados a otros fines. Esto resalta la necesidad de incrementar el presupuesto de la Junta de Andalucía de manera que se alinee con políticas más eficientes relacionadas con el desarrollo de planes en colaboración público-privada, y viables económicamente para dar entrada a inversores capaces de gestionarlos", explica.