El sector inmobiliario pide suelo para acabar con la escalada de precios

Prensa Ibérica, La Opinión de Málaga y SIMAPRO han reunido en la mañana de hoy en la capital de la Costa del Sol a expertos y profesionales del sector inmobiliario en la IV edición de Inmoforum, un circuito de cinco eventos que organiza Prensa Ibérica con sedes en Mallorca, Valencia, Málaga, Alicante y Madrid.

Esta cuarta edición de Inmoforum Málaga se celebró en el hotel Vincci Posada del Patio de la capital malagueña y contó con el patrocinio de TM Grupo Inmobiliario, TINSA, Metrovacesa, Urbanitae, Bilba, Suba, Inmobiliaria Espacio, Momentum y Asesorama Real Estate.

José Ramón Mendaza, director de La Opinión de Málaga, abrió el acto, indicando la etapa de cambios que vive el sector en un mercado descompensado por una inflación persistente y el aumento de los costes. Mendaza señaló a la zona oeste de la capital como receptora de un mayor número de proyectos urbanísticos, sobre todo en la zona designada para la ubicación de la fallida Expo 2027 y remarcó la idea de que el futuro de la capital está "inevitablemente ligado a al desarrollo de su área metropolitana". Mendaza puso de manifiesto el "grave problema" del acceso a la vivienda, con unos precios al alza y la constante subida de tipos hipotecarios "que han empezado a frenar el ritmo de ventas en la provincia". Por último, el director de La Opinión se preguntó por el nivel de oportunidad que tienen los jóvenes malagueños para comprar una vivienda nueva en Málaga y los apoyos que podrían recibir a través de la colaboración público-privada, asunto este que centró la pasada campaña electoral de los partidos políticos que concurrieron a las elecciones municipales del pasado 28 de mayo.

Acto seguido tomó la palabra Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, quien señaló a la escasez de suelo como uno de los causantes del aumento de precios junto a la inflacción y al aumento de los tipos de intrerés. Bohúa comentó que "no hay soluciones mágicas" para mejorar el acceso a la vivienda e imploró a la colaboración público- privada para avanzar en este sentido.

Oferta y demanda

Tras las palabras de Bohúa se celebró la primera de las tres mesas redondas programadas moderadas por la periodista de La Opinión de Málaga, Ana Montañez. En este encuentro, que llevó por título “la situación del mercado y turismo residencial: oferta, demanda y tendencias”, se analizaron, entre otros temas, la evolución de precios, de la oferta y la demanda en 2023 y el próximo 2024; la dualidad entre comprador nacional e internacional; y la obra nueva y la de segunda mano. Participaron Pedro Soria, director comercial de TINSA, José Manuel Martín Rojo, delegado de Costa del Sol de TM Grupo Inmobiliario y Rocío López-Huertas, Coordinadora comercial y de marketing en Andalucía Oriental de Metrovacesa.

Preguntados por la situación actual del sector inmobiliario en Málaga, los invitados coincidieron en señalar la positiva tendencia que se está produciendo en este 2023, donde el mercado de segunda residencia, copado prácticamente por el comprador extranjero, no se ha resentido por los vaivenes económicos (subida de tipos e inflación) "ya que en muchas de las operaciones el comprador no necesita financiación y paga en efectivo", señaló Rocío López-Huertas, de Metrovacesa, quien indicó que en primera residencia se notaba que las operaciones llevadas a cabo se hicieron con "el ahorro contenido desde la pandemia". Para Pedro Soria, de TINSA "la situación macroeconómica está empezando a afectar a un sector que tiene sólidos cimientos pero que empieza a notar una cierta paralización en las operaciones con un 25% de descenso en las hipotecas".

Respecto al turismo residencial, para José Manuel Martín Rojo, de TM Grupo Inmobiliario, los datos arrojan la idea de que "no hay signos de agotamiento y que en este 2023 se van a superar los magníficos datos de 2022". Martín Rojo señaló el nuevo perfil del comprador extranjero que invierte en la Costa del Sol, cuya edad media ha bajado a los 51 años, con una operación de compra que ronda de media los 750.000 euros, mayoritariamente de Europa del Este, y que en el 93% de los casos no necesita financiación para hacer la operación".

Respecto a la compra y el alquiler, los invitados coincidieron en señalar la "tremenda escasez de suelo" que bloquea las intenciones de futuros clientes. "España es un país de propietarios donde tradicionalmente la gente se iba independizando cuando se podía comprar una casa ", señaló Pedro Soria. Para José Manuel Martín Rojo las nuevas generaciones llevan una vida más dinámica, "más enfocada al día a día, no tan a largo plazo como la generación de sus padres y tienden más al alquiler", señaló.

Para finalizar, los invitados denunciaron el problema de la agilidad administrativa para gestionar el crecimiento urbanístico de Málaga y de la Costa del Sol (Rocío López-Huertas comentó el ejemplo de las infraestructuras en Distrito Zeta) y demandaron desarrollos más amplios para desbloquear suelos y parcelas que aporten más suelo en los municipios.

La relación promotor-constructor-arquitecto

La segunda mesa redonda programada se articuló bajo el tema “Nuevos enfoques en la relación entre los promotores y otros actores del sector”. En ella se habló del triángulo promotor-constructor-arquitecto en la promoción de vivienda y las nuevas fórmulas de comercialización y experiencia de cliente. Participaron Sergio Arana, managing Director de Real Estate de Urbanitae; Rosa Villaseca, directora de Inmobiliaria Espacio para Andalucía Occidental; Óscar Calvo, director nacional de Proyectos Residenciales de Momentum y Jordi Royo Florenza, director de contratación e IPD de Bilba.

La figura del Project Manager, implantada desde hace ya varios años, personaliza el trabajo de coordinación entre los tres actores principales del proceso de construcción de viviendas. "El Project Manager vino a llenar un hueco muy importante porque hace años no había ninguna interacción entre ellos", remarcó Rosa Villaseca, de Inmobiliaria Espacio. Para Jordi Royo, de Bilba, "la batuta siempre la debe llevar el promotor, que debe liderar el proceso", en un mercado tan cambiante como el actual y con una constante subida de los precios de los materiales de construcción que hace imposible calcular el coste efectivo de la construcción de una vivienda. Royo Florenza apeló a "confiar con transparencia y apoyar desde la confianza entre todos los agentes implicados".

Para Óscar Calvo, de Momentum, el actual aumento de la mano de obra y de los costes de contrucción "es ya insostenible", lo que ha provocado que las personas con las rentas más bajas "están ya fuera de mercado", algo que ya está afectando también a muchas personas de renta media en Málaga. Para Sergio Arana, de Urbanitae se hace indispensable tener "certidumbre en los procesos constructivos", e indicó la necesidad de "revisar la fiscalidad en la producción de viviendas, que actualmente alcanza casi el 40%".

Otro tema que salió la palestra fue el de la financiación y la manera de conseguir dinero para las promociones inmobiliarias. A las dificultades para conseguir dinero a través de las entidades financieras (la llamada financiación tradicional, la más utilizada pero que da síntomas de agotamiento por no cubrir el 100% de las operaciones), los invitados a la mesa pusieron encima de la misma otros métodos (financiaciación alternativa) como son las opciones de compra, los fondos de inversión o el crowdfunding, una modalidad que elimina la intermediación y que permite a cualquier persona poder invertir en los proyectos inmobiliarios que les ofrecen las empresas especializadas en este tipo de financiación.

Nuevas tecnologías

Preguntados por si las nuevas tecnologías se habían introducido en el proceso inmobiliario, los intervinientes coincidieron en señalar la incorporación de forma plena. "La digitalización es una realidad", señaló Rosa Villaseca, de Inmobiliaria Espacio, quien señaló que elementos como el big data y la virtualidad en las visitas estaban ya "normalizados a la hora de lanzar un producto". Por último, Sergio Arana señaló que la tecnología debe completar su irrupción en un sector que va a facilitar a los clientes "la compra más importante de sus vidas".

La regulación del suelo

La tercera mesa conta con la participación de José Bernabé Martínez, CEO de Asesorama, Violeta Aragón, Secretaria General de ACP Málaga, y Ángel Asenjo, presidente de Asenjo y Asociados, y versó sobre el tema “La Málaga del futuro”. En ella se discutió, entre otros temas sobre la regulación del suelo y el urbanismo en Málaga, la gentrificación en la capital o la colaboración público-privada para la creación de vivienda asequible y vivienda libre.

Ángel Asenjo calificó de "desastre" la gestión de la administración con los trámites sobre la gestión y regulación del suelo, que en muchos casos tardan décadas en finalizar su proceso. Para José Bernabé Martínez, "si la administración no se involucra en el proceso de gestión del suelo, no hay nada que hacer. Se hace indispensable tener seguridad jurídica y una reducción drástica de todos los trámites", señaló.

Para Violeta Aragón, de ACP Málaga, "en la mayoría de los casos la financiación de los proyectos se hace inviable ante la tardanza de la administración. Podemos decir claramente que la gestión del suelo está parada al igual que la de la urbanización". Además, Aragón abogó por una unificación de todos los trámites y a "adaptar la normativa a lo que realmente demanda la sociedad".

Vivienda protegida

Respecto a la vivienda protegida, los invitados indicaron que en, prácticamente todos los casos "no salen los números" porque se disparan los costes y esta circunstancia aleja a los promotores privados de esta opción, dejando solo al promotor público. Además, Violeta Aragón comentó la realidad que se está produciendo y es que la "vivienda protegida está limitada a compradores que, paradójicamente, no tienen acceso a la financiación".

La gentrificación de Málaga fue el último punto de debate. Para Ángel Asenjo "el equilibrio urbano traerá el equilibrio social y el desarrollo de una ciudad que necesita suelo porque cada vez recibe a más gente". Por su parte, Violeta Aragón calificó ya a Málaga como "área metropolitana" que en su crecimiento obliga a que mucha gente tenga que salir de la ciudad"

Tras la mesas redondas, la clausura institucional corrió a cargo de José Manuel López Cerezo, gerente del Instituto Municipal de la Vivienda, quien remarcó la idea de que las administraciones públicas "tienen que hacer más" para la agilización de la gestión del suelo. López Cerezo indicó que la vivienda "es una prioridad" para el gobierno municipal surgido de las elecciones del 28 de mayo, lo que se tradujo en la aprobación el pasado 8 de mayo del Plan Municipal de Vivienda.